高要装修_月租金上万!80㎡竟能做成6个房间!挑高公寓竟成群租房灰色地带?

在住宅“四限”的大背景下,不占用买房资格、空间利用率较高的挑高公寓产品开始受到买房人的欢迎,于是,后期的投资回报率就成了必须要考虑问题。

理论上来说,市场上的出租方主要分为三种,即房东直租、托管公司(部分会与中介合作,进行房源代理)以及试水长租公寓的品牌房企。

需要说明的是,品牌开发商所经营的长租公寓往往是当做后期的运营方向,会有部分品牌溢价,故本文暂不予讨论该种情况。

本网调查了热门租房区域油坊桥的公寓市场发现,目前最普遍的公寓出租方为托管公司,他们往往扮演者“二房东”的角色进行房源出租。而房东直租的房源则非常稀缺,且由于部分公寓是毛坯交付,在装修方面,房东直租的房源“资质”与托管公司相比优势不大,租金与出租率也会受到影响。

以油坊桥地铁口某公寓为例。同样为50㎡左右的房源,链家整租报价为3000元/月(事实上,该户型也进行了一定的改造)。

而托管公司单间租的价格为:装修较好的非朝北房间(朝东或朝西)价格约在1400左右,朝北的房间价格略低,约在1100左右。值得注意的是,受公寓户型设计的影响,朝北的房间很有可能不能自行通风,高要装修比如没有窗户。这样算下来,一间50㎡左右的公寓,租金便能达到3900元/月,比整租贵出约30%左右。

而小户型和大户型的房源则更为夸张。据调查,一间40㎡左右的挑高公寓,隔成上下两层之后,每层的出租报价大约在2800左右(相当于单室套),一整套便是5600元/月(报价);一间80㎡左右的挑高公寓,大约会做成6个房间进行出租。

据悉,托管公司一般会将房源以当前的市场价与房东签约(一般是三年起步),进行一番装修和改造之后,再将房源提价进行出租,从中赚取差额。“比如一间80㎡左右的房间,房东租给我们差不多五六千,我们自己不仅要装修,还要配上各种家电家具,一开始的成本就很高了”。托管公司人员介绍说,为了保持后期的利润,托管公司便在改造之后进行提价,然后再对房源进行出租。

据悉,该公寓前期均价为挑高2.3万/㎡,以托管公司的价格来看,40㎡挑高房源的年租金约在67200元,回报率约在7%左右,已经算是高回报率的产品了。而50㎡左右的挑高房源年租金约在46800元,投资回报率约4%。

80㎡户型的挑高房源,如果按照最乐观的6间房均为1400元/月计算,年租金约在10800元,回报率约6%。

粗略计算,小户型的投资回报率是三个面积段中,回报率最高的。但即便如此,按照这样回报率来计算,买房人收回成本仍然需要13年以上。

与传统的住宅房源相比,公寓由于刚交付不久,因此整体都比较新,也比住宅要干净的多。这种特质,也吸引了部分毕业不久的大学生客源。

“现在的话租这个公寓的以大学生居多,他们对房子的要求都比较高,想住的好一点,一般小区里的房子都要旧一点”。托管人员介绍说。此外,无窗的“暗房”大多会被男生租掉,“毕竟价格低”。

那么,每个房间大约会住几个租客呢?托管人员称,一般三个房间的线个人左右,“会有情侣,或者关系好的同性别朋友选择一起住采光好的房间,这也很正常”。

客观来说,将房源整租给托管公司,或自行将房源增加隔断进行出租,虽然会获得较高的收益,但也会产生一定的隐患。

从房东的角度来说,如果不对租客的行为、素质、职业进行深入了解的话,一旦租客对房源进行“破坏”,就会影响房源后期的升值。但这种问题,不管是房东直租,高要装修还是托管公司进行出租,都是无法避免的。相比之下,由于托管公司的目的是要尽快把房源出租赚取利润,因此更加不会对租客信息进行过多了解。这也就意味着,房东自从与托管签订协议开始,就失去了该房源的知情权。

对租客来说,隔断的增加使得共同的活动空间减少(有些房源甚至没有共同的活动空间),租客彼此之间较为陌生和冷漠,一旦有租客在房间内发生事故,恐怕要很久之后才会被人发现。

除此之外,如果租到隔断房的话,还会有被强行清退的情况发生。这是因为,部分托管公司为了降低成本,会使用隔断板进行房源分割,如果使用的隔断材料不合格,就会容易发生火灾。去年,油坊桥区域就发生过一次隔断房失火的情况。

相比之下,托管公司所承担的隐患要低于房东与租客。比如隔断房被相关部门查处等,但只要不被人举报,这种情况发生的概率还是比较低的。

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